Les mandataires immobiliers gagnent-ils (bien) leur vie ?

Le mandataire immobilier est un entrepreneur. Il ne bénéficie donc pas du confort du salariat : la sécurité de l’emploi, les avantages sociaux ; et surtout… un revenu fixe. En revanche, il jouit de la liberté que confère le statut d’indépendant, et de l’opportunité d’indexer sa rémunération sur ses performances commerciales, ce qui peut s’avérer particulièrement payant. Pour ce faire, il doit, bien sûr, fournir un investissement personnel important, mais aussi faire des choix stratégiques tels que son statut juridique, où le réseau auquel il va décider de s’affilier…Voici ce qu’il faut savoir pour prendre les meilleures décisions, avant de se lancer dans l’Aventure !

Mandataire immobilier, sous quel statut exercer ?

Le mandataire immobilier est un conseiller indépendant qui réalise le même travail qu’un agent immobilier, mais pour son propre compte, et en home office ; sa « vitrine » professionnelle est donc exclusivement digitale. Le mandataire immobilier se met, en tant qu’agent commercial, au service d’une enseigne titulaire d’une carte professionnelle, appelée « réseau ». Pour ce faire, il doit se faire enregistrer au registre spécial des agents commerciaux du tribunal de commerce de son département. Il peut faire le choix d’exercer soit en micro entreprise soit en entreprise individuelle. Dans les deux cas, la loi Alur (loi 2014-366 du 24 mars 2014) l’oblige à souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle, et il est soumis à un devoir de conseil et d’information.

La micro-entreprise

On peut considérer qu’il s’agit là du statut idéal pour démarrer, car ce régime est extrêmement simplifié en termes de gestion, tant sur le plan social que sur le plan fiscal. Les charges sociales ne sont en effet prélevées qu’au prorata du chiffre d’affaires déclaré. Si le mandataire ne réalise aucun chiffre d’affaires – ce qui peut malheureusement arriver, notamment les quelques 1ers mois durant lesquels il lance son activité – il n’acquittera aucune cotisation. Le micro entrepreneur n’est par ailleurs, pas tenu de collecter la TVA mais il ne pourra pas non plus la déduire de ses charges. Il est imposé à l’impôt sur le revenu,
et il doit ouvrir un compte bancaire dédié. Seul point de vigilance : son chiffre d’affaires annuel est limité à 70 000 € HT ; ce qui, mécaniquement plafonne ses espérances de gains, sauf à changer de régime dès lors qu’il dépasse ce montant annuel.

La société unipersonnelle

Créer une « Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée » (EIRL) est l’alternative, lorsque l’activité est bien installée, et que le plafond de CA lié à l’auto-entreprise est dépassé. Ce statut requiert alors non seulement l’enregistrement au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) mais aussi l’immatriculation de sa société auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Une fois sous ce statut, le mandataire immobilier ne sera plus plafonné dans sa rémunération ; il pourra également collecter et « récupérer » la TVA. Fiscalement, il ne sera plus imposé sur son chiffre d’affaires, mais sur les bénéfices réels de son entreprise, c’est-à-dire sur sa marge nette une fois déduits ses frais de fonctionnement : déplacements, télécommunications, un éventuel prorata de son loyer s’il travaille de chez lui, etc ; autant d’éléments non neutres à prendre en compte dans les projections de rémunération…

Mandataire immobilier : comment choisir LE bon réseau ?

Les composantes du partenariat entre un agent mandataire et son réseau partenaire ne sont pas à prendre à la légère car elles forment vraiment les facteurs clé du succès de l’indépendant. Elles portent, globalement, sur :

  • La notoriété et la solidité financière du réseau (nombre de mandataires et CA global réalisé),
  • La formation qu’il dispense à ses agents commerciaux entrants,
  • La puissance de communication qu’il met à leur service,
  • L’accompagnement administratif et juridique qu’il leur offre,
  • La vitrine et les outils digitaux qu’il met à leur disposition,
  • Et ; le nerf de la guerre sa politique de rémunération, qui comprend :
  • Le % de commission prélevé,
  • L’abonnement mensuel,
  • Les éventuelles animations du réseau (parrainages, incentives de ventes etc.).

Il est possible, pour se faire une idée précise de ce qu’offre chaque réseau, de consulter le comparatif en ligne sur le site La Maison des Mandataires – Rejoignez la communauté 🏠 . Vous y découvrirez que les packs d’annonces et le taux de commission consentis au mandataire sont vraiment à géométrie variable : certains réseaux ponctionnent jusqu’à 40% des honoraires de leurs agents commerciaux, tandis que d’autres ; O% !

A titre d’exemple, voyons comment est rémunéré un agent commercial partenaire de l’un des réseaux les moins « gourmands » du marché, MeilleursBiens.com :

  • L’agent vend un bien au prix de 312 000 euros, commission de 4%,
  • Le montant à encaisser est donc de 12 000 euros TTC, soit 10 000 HT,
  • L’agent touche 100% de sa commission, soit 10 000 euros,
  • Il reverse une redevance mensuelle au réseau de 178 € TTC, soit 149 € HT.
  • Il lui reste donc un montant net, sur cette vente, de 9 721,20 euros, avant charges sociales et fiscales.

Avec un autre des 130 réseaux présents sur le marché hexagonal, ce même agent aurait pu voir ses honoraires amputées de 3 000 à 4 000 euros, réduisant son gain final d’autant.

On voit donc qu’avec ; ne serait-ce qu’une vente par mois, le mandataire immobilier peut gagner sa vie de manière très honorable… A condition d’être vigilant sur l’ensemble de la politique de rémunération du réseau !

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