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Quel statut et quelle fiscalité pour l’agent mandataire immobilier en 2022 ?

Quel statut choisir pour un agent mandataire en immobilier ? Quel régime fiscal pour le mandataire immobilier en 2022 ? Vous allez tout savoir dans cet article !

Introduction

L’immobilier a grandement évolué. Parmi les nombreux métiers du domaine, le métier d’agent mandataire immobilier, né dans les années 2000, est monté en puissance depuis quelques années. En effet, il a su séduire par sa souplesse et son accessibilité. Ce métier présente de nombreux avantages comme le choix de ses horaires, le télétravail, une rémunération variable…

Définition

Le métier d’un mandataire immobilier consiste en la location et/ou la vente de biens immobiliers. Il met en relation acheteurs et vendeurs ou propriétaires et locataires. Ses tâches vont de la prospection à la signature de l’acte authentique de vente (ou du bail quand il s’agit d’une location), en passant par les estimations, les visites, la mise en valeur du bien (photos, annonces, promotion…) et le suivi client (accompagnement pour l’administratif, mise en relation avec le notaire…).
Et cette liste est non exhaustive !

Contrairement à un agent immobilier qui dispose souvent d’une agence vitrine, le mandataire immobilier exerce son activité depuis son domicile avec un statut d’indépendant.

Il gère son emploi du temps comme il l’entend et il est payé exclusivement à partir de commissions sur les transactions qu’il effectue.

Le mandataire immobilier ne possède pas de carte professionnelle. Il lui est donc interdit de rédiger et de signer un compromis de vente. Il devra agir pour le compte d’un mandant habilité (Carte T) à conclure le contrat (généralement une agence ou un réseau immobilier).

Cependant, nous pouvons nous demander : Qu’est-ce qu’un mandataire immobilier indépendant ? Quelle est la différence avec un agent immobilier ? Sous quel statut exercer le métier d’agent mandataire ?

Qu’est-ce qu’un mandataire immobilier ?

Commençons par définir clairement le métier de mandataire immobilier.

Il est un acteur qui va travailler pour un agent immobilier détenant une carte professionnelle (Carte de Transaction – Carte T). Il partage le rôle de l’agent immobilier, étant donné qu’il sert d’intermédiaire dans le cadre de locations ou de ventes immobilières. Par ailleurs, afin d’accompagner et d’assister pleinement ses clients dans le processus d’investissement immobilier, l’agence ou le réseau de mandataires proposent des prestations dans les domaines administratifs et commerciales. C’est-à-dire qu’il sera chargé de réaliser des estimations, de signer des mandats, de négocier des prix et de faire la publicité et la promotion des biens immobiliers.

L’agent mandataire immobilier devra être immatriculé au Greffe du Tribunal de Commerce en tant qu’agent commercial. Les micro-entrepreneurs reçoivent alors un numéro d’immatriculation au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) et un numéro Siren.
Cliquez ici pour effectuer votre enregistrement au RSAC en ligne en quelques minutes.

Par la suite, l’agent mandataire devra souscrire une assurance Responsabilité Civile et Professionnelle (RCP) au nom du réseau ou de l’agence auquel il appartient.

Quelles sont les différences entre un agent immobilier et un mandataire immobilier ?

Attention toutefois à ne pas confondre mandataire immobilier et agent immobilier.

En effet, un agent immobilier peut travailler seul ou employer des négociateurs ou agents commerciaux. Il doit également disposer d’une carte professionnelle (Carte T), obligatoire pour exercer ce métier (loi Hoguet du 2 juillet 1970) et délivrée par la chambre du Commerce et de l’Industrie (CCI).

Le mandataire immobilier, quant à lui, ne possède pas de carte professionnelle. En revanche, il est lié par un mandat à un agent immobilier disposant d’une carte professionnelle ou à un réseau de mandataires (ou d’agences immobilières). Il joue le même rôle qu’un agent immobilier, à savoir être un intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur.

L’agent immobilier ou le réseau vont faire la demande de l’attestation de collaborateur pour que l’agent mandataire puisse exercer son métier.
Cliquez ici pour faire la demande de votre carte en ligne. Dans le réseau de mandataires MeilleursBiens, le service administratif se charge de faire cette demande.

Les avantages de faire appel à un mandataire immobilier sont nombreux. En effet, le mandataire est un professionnel connaissant bien le territoire et ses particularités en matière d’habitation et il pourra s’appuyer sur les membres de son réseau pour parfaire ses connaissances et rayonner sur un périmètre plus large que le sien. Il peut aussi s’entourer d’apporteurs d’affaires pour développer son activité.
L’agent mandataire peut être présent dans des zones rurales où l’accès à une agence immobilière est plus complexe.
De plus, les honoraires pratiqués par les mandataires sont souvent moins importants que les agences immobilières. Cela s’explique par des charges de structure moins importantes. Chez MeilleursBiens, nos agents touchent 100% de commissions SUR TOUTES LEURS VENTES.

Un autre point important du métier de mandataire immobilier est qu’il peut être exercé sous trois statuts différents : En tant que micro-entrepreneur ou en société unipersonnelle (ou moins fréquemment en portage salarial).

Alors pour quel statut opter ? Vous allez tout savoir.

statut et fiscalité de l'agent mandataire immobilier

Quels sont les statuts possibles pour un mandataire immobilier ?

Nouvelle loi

Un nouveau projet de loi a été adopté par l’Assemblée Nationale et le Sénat le 14 février 2022, concernant la réforme du statut des indépendants.

Voici les principales nouveautés :

– Le patrimoine personnel des indépendants se verra beaucoup plus protégé (en cas de défaillance, seuls les éléments liés à l’activité du mandataire immobilier pourront être saisie (ordinateur, voiture…)).

– Accès plus simple à l’allocation des travailleurs indépendants (ATI), même en cas d’arrêt volontaire de l’activité. Cette allocation reste toujours d’un montant de 800 euros par mois sauf pour les indépendants ayant eu des revenus inférieurs sur les deux dernières années.

– Extinction du statut d’EIRL en faveur de l’EI (entreprise individuelle).

Voici le nouveau texte publié au Journal Officiel : Légifrance

Cette réforme est prise en compte pour toutes les entreprises créées 3 mois après l’apparition de la loi. Pour les autres entreprises, la dissociation des patrimoines s’appliquent uniquement aux nouvelles créances.

Pour lire une synthèse des informations : Le Journal de l’Agence

Alors pour quel statut mandataire indépendant opter ?

Le régime micro-entrepreneur

Les avantages

Pour se lancer dans ce métier, l’idéal reste le statut du régime micro-social, communément appelé micro-entreprise. En effet, ce régime permet de simplifier grandement toute la gestion, tant sociale que fiscale.

Les charges sociales sont prélevées au prorata du chiffre d’affaires déclaré, selon le principe « pas de chiffre d’affaires, pas de cotisations ».

Pour les pièces à fournir, elles sont également très simples et limitées. En tant que micro-entrepreneur, vous n’aurez pas à rédiger de statuts de société ou à faire paraître une annonce légale.

 Pour devenir micro-entrepreneur, il faut fournir :

  • Une copie de votre pièce d’identité
  • Un justificatif de domicile

Cliquez ici pour faire vos démarches en ligne.

Par ailleurs, vous n’aurez pas besoin de fournir un justificatif de qualifications professionnelles.

Concernant le régime fiscal, l’agent mandataire immobilier micro-entrepreneur (anciennement appelé auto-entrepreneur) est soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Il peut continuer à percevoir ses indemnités chômage jusqu’à sa 1ère vente, ce qui peut être extrêmement intéressant en début d’activité.

Il est à noter que l’agent mandataire bénéficie d’une franchise de TVA si son chiffre d’affaires annuel est de 34 400 € au maximum (il existe une tolérance jusqu’à 36 500 €).
Toutefois, ce statut est avant tout avantageux pour les agents commerciaux qui débutent dans le domaine de l’immobilier.
Pour en savoir plus cliquez ici.

Le micro-entrepreneur profite également d’une simplification de ses obligations comptables, il n’a pas à réaliser énormément de démarches, il lui suffit d’avoir un compte bancaire dédié à l’activité. Il a également la possibilité de cumuler son travail avec une activité salariée.

Les inconvénients

Un micro-entrepreneur possède un plafond de chiffre d’affaires qui est de 76 200 euros. Si le mandataire dépasse ce plafond pendant deux années consécutives, il basculera automatiquement en entreprise individuelle (EI) et ne pourra plus bénéficier du régime fiscal de la micro-entreprise.

Un autre inconvénient de taille, et certainement un des plus importants, est l’impossibilité de déduire ses charges dans le statut micro-entrepreneur. En effet, il est pour vous impossible de déduire les charges liées à votre activité, afin de calculer le bénéfice à déclarer pour payer vos cotisations sociales et vos impôts. Ce sera en fonction de votre chiffre d’affaires que vous paierez vos impôts et vos cotisations sociales, et non en fonction de votre bénéfice.  

Cependant, l’administration fiscale fera en sorte d’appliquer un abattement forfaitaire de 34% pour calculer votre revenu fiscal de référence. Cela afin de prendre en compte vos frais professionnels de manière forfaitaire.

L’entreprise individuelle

Les avantages

Les entrepreneurs plus aguerris peuvent également créer directement une Entreprise Individuelle (EI).

De la même façon qu’en micro-entrepreneur, en étant agent commercial en entreprise individuelle (EI), vos revenus seront soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) au choix. Le mandataire devra aussi collecter et déduire la TVA.

Du côté fiscal, l’imposition se fera sur les bénéfices réels de l’entreprise, ce qui peut se révéler avantageux dans certaines circonstances. Il n’y a pas de plafond concernant le chiffre d’affaires, ce qui avantage grandement le mandataire.

Par ailleurs, il peut également jouir d’une déduction des charges professionnelles en tant qu’entreprise individuelle.

Les inconvénients

Avec une entreprise individuelle, le mandataire a toutes les obligations du créateur d’entreprise, à savoir l’immatriculation de sa société auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) mais aussi son enregistrement au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC). Cela implique également que les formalités d’inscription sont plus complexes, contrairement à une inscription en tant que micro-entrepreneur.

L’autre inconvénient est qu’il est nécessaire et même obligatoire, de tenir une comptabilité d’entreprise. Une étape impérative, mais qui représente un coût et du temps.

Il est également nécessaire de rajouter à cela que dans le cadre de l’entreprise individuelle, la TVA est facturée, les charges peuvent être élevées et la protection sociale est faible (s’il n’y a pas de chiffre d’affaires, il n’y aura pas de cotisations sociales, et par conséquent pas de trimestres de retraites cotisés).

Le portage salarial

Un autre statut moins fréquent est celui du portage salarial.

Ce dernier permet de retrouver les avantages du salariat (cotisation à la retraite, assurance chômage…).

L’inconvénient sera le coût facturé par ces sociétés vous permettant d’être en portage salarial.

Pour retrouver plus de détails sur ce statut voici les liens des deux principaux acteurs : FCI Immobilier et Prium City.

Étude comparative

statut mandataire immobilier auto-entrepreneur

Pour cette étude comparative, nous nous baserons sur les statuts micro-entrepreneur et entreprise individuelle. Les deux statuts possèdent leurs avantages et leurs inconvénients.

Le micro-entrepreneur est non-assujetti à la TVA, ce qui veut dire qu’il ne peut pas la récupérer sur les achats, contrairement à l’entreprise individuelle, qui peut quant à elle la récupérer.

En revanche, les formalités d’inscription sont plus complexes pour une entreprise individuelle, et cette dernière a pour obligation de tenir une comptabilité d’entreprise.

En ce qui concerne les micro-entrepreneurs, ils disposent d’obligations sociales simplifiées (avec un compte bancaire dédié à l’activité), mais également d’un régime fiscal et des taux de prélèvements sociaux beaucoup plus avantageux.

Un autre avantage du micro-entrepreneur est qu’il a la possibilité de percevoir les indemnités de Pôle Emploi, s’il il est éligible, pour son début d’activité, point non négligeable en sa faveur. Pour l’entreprise individuelle, l’agent mandataire immobilier peut profiter d’une déduction des charges professionnelles.

Notre avis

Maintenant que nous avons détaillé les différents statuts, il faut réfléchir et évaluer les avantages et les inconvénients de chaque forme juridique. Le choix du statut doit se faire en fonction de vos objectifs et vos attentes, sans quoi votre situation ne se verra pas optimisée.

Une autre solution serait de faire ses propres calculs et sélectionner l’entreprise individuelle pour des raisons en rapport avec la déductibilité des charges. Ainsi, la totalité des charges, telles qu’une partie du loyer, les indemnités kilométriques, les assurances et surtout les cotisations sociales obligatoires se retirent complètement de votre chiffre d’affaires pour avoir le bénéfice de l’année.

D’un autre côté, l’un des autres avantages d’opter pour un statut micro-entrepreneur, c’est sa simplicité, que ce soit sur le plan administratif (les démarches de création sont simplifiées), ou bien sur le plan de la gestion et de la comptabilité. En effet, le micro-entrepreneur a une comptabilité limitée, contrairement à une entreprise individuelle classique qui devrait produire un bilan comptable.

Concrètement, la micro-entreprise peut-être une solution idéale en début d’activité. En effet, elle est optimale pour le métier de mandataire immobilier qui nécessite peu d’investissements initiaux et qui s’exerce en « home office ».

De plus, il sera avantageux pour les mandataires immobiliers dont le chiffre d’affaires restera en dessous du plafond vu précédemment.

Le statut de micro-entreprise est celui qui propose le plus d’avantages au lancement de l’activité :

– Des démarches de création simples et rapides

– Des obligations comptables simplifiées

– La possibilité de cumul avec une activité salariée

– La possibilité de percevoir les indemnités du Pôle Emploi pendant le démarrage

Une fois que vous aurez dépassé les 76 200 € HT de chiffre d’affaires deux années consécutivement, vous pourrez passer à une entreprise individuelle. En effet, dans ce cadre, vous n’aurez plus aucun plafond de chiffre d’affaires.

Récapitulatifs et tableaux

Récapitulatif des statuts pour l’agent mandataire immobilier

Pour le métier de mandataire immobilier, la notion de statut juridique est très importante. Tous les éléments qui les constituent doivent être étudiés en amont afin d’éviter au maximum les incompréhensions.

Vous ne savez toujours pas pour quel statut opter ? Voici un tableau récapitulatif de chaque statut :

Micro-EntrepreneurEntreprise IndividuellePortage Salarial
Avantages– Comptabilité simplifiée
– Charges sociales faibles
– Abattement pour le calcul de l’impôt ou prélèvement forfaitaire libératoire
– Protection du patrimoine personnel
– Allocation pour travailleur indépendant (ATI)
– Pas de plafonnement CA
– Charges déductibles
– Cotisations sociales ouvrant le droit aux trimestres de retraite
– Protection du patrimoine personnel
– Allocation pour travailleur indépendant (ATI)
– Statut de salarié
– Gain de temps
– Autonomie complète
– Simplicité dans l’exercice de l’activité
Inconvénients– Chiffre d’affaires plafonné
– Aucune déduction de charges possible
– Protection sociale faible
– Tenue d’une comptabilité stricte
– Charges sociales lourdes    
– Coût
– Formalités

Récapitulatif du régime fiscal pour l’agent mandataire immobilier

Après avoir vu le récapitulatif des différents statuts, nous allons nous attarder sur le côté fiscal.

Statut mandataire immobilier Auto-Entrepreneur ou Micro-Entreprise (CA HT encaissé < 72 600 €) :
1) Cotisations sociales : 22% du CA HT encaissé
2) Impôts sur le revenu (dépend du taux marginal d’imposition) : Pour calculer le revenu imposable, l’agent bénéficie d’un abattement de 34%
OU
Versement libératoire : + 2,2% ➞ Sous conditions du revenu fiscal de référence :
– 27 714 € pour les personnes seules
– 55 588 € pour les couples sans enfants                                                
– 69 485 € pour les couples avec 1 enfant
– 83 382 € pour les couples avec 2 enfants
3) Cotisation pour la Formation Professionnelle (CFP) : 0,2 % du CA
4) CFE à partir de 224 € (en fonction de la surface déclarée et du CA encaissé) (Cliquez ici pour en savoir plus)

Prenons un exemple :
Paul est marié et il n’a pas encore d’enfant. L’année dernière, il a encaissé un CA HT de 55 000 €.
Il va devoir payer 22% de son CA pour les cotisations sociales (55 000 x 22% = 12 100 €).
Dans son cas de figure, il peut opter pour le versement libératoire (55 000 x 2,2 % = 1 210 €).
À cela s’ajoutera la Cotisation pour la Formation Professionnelle ainsi que la Cotisation Foncière des entreprises (55 000 x 0,2 % = 110 € + 224 € = 334 €).

En résumé, une fois que Paul se sera acquitté de toutes ses obligations fiscales et sociales, il lui restera sur son CA encaissé 41 356 € (55 000 € – 12 100 € – 1 210 € – 334 €).
L’ensemble de ses charges représente environ 25% de son CA HT.
NB : Si Paul ne pouvait pas opter pour le versement libératoire, il aurait appliqué l’abattement de 34 % sur son CA. Son revenu fiscal de référence aurait été de 36 300 € (55 000 – (55 000 x 34 %) = 18 700 €) sur lequel s’appliquera son taux marginal d’imposition (pour en savoir plus).

Vous pouvez cliquez ici pour simuler vos charges sociales grâce à BPI France.

Entreprise Individuelle :
➞ Régime micro-fiscal : CA < 72 600 € et impôt sur le revenu en fonction du taux marginal (cf. fiscalité micro-entreprise ci-dessus)
OU
➞ Déclaration contrôlée (ancien régime réel) : CA > 72 600 € obligatoirement (si CA < 72 600 € : facultatif)

  • Pas d’abattement forfaitaire
  • Déduction des charges professionnelles
  • Impôt sur le revenu (IR) ou Impôt sur les sociétés (IS)

Conclusion

Nous vous avons exposé les avantages et les inconvénients de chacun des statuts. Vous avez à présent toutes les informations pour choisir le statut le plus adéquat.

Il est nécessaire et impératif de choisir le bon statut pour exercer. C’est ce qui déterminera votre carrière et qui vous permettra d’évoluer dans une certaine direction. Il faut alors faire en sorte de prendre l’option adaptée à vos espérances et objectifs. C’est ainsi que vous pourrez vous épanouir professionnellement, gagner en expérience et en expertise de façon optimale.


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