Quelle différence entre un agent mandataire et un agent immobilier ?

Pour faire simple, on pourrait dire que la réponse est double… Techniquement, l’agent immobilier et le mandataire ne présentent pas beaucoup de différences, juridiquement, si ! Voyons ensemble à la fois ce qui les rapproche ; et ce qui les sépare…

Des missions similaires

L’agent immobilier, tout comme le mandataire ont vocation à effectuer des transactions immobilières dans le cadre, soit de la location, soit de la vente d’un bien, et leurs missions sont similaires. Dans le cadre d’une vente, elles consistent à :

  • Se constituer un portefeuille de biens (maisons, appartements, terrains, etc.), en prospectant…Le négociateur va sur le terrain, fait du phoning, se construit un réseau, etc.,
  • Établir et faire vivre son fichier clients,
  • Visiter les biens à vendre et constituer le dossier de mise en vente : le titre de propriété, les diagnostics, le montant des impôts locaux, ainsi que toutes informations relatives au bien, qui pourrait influer sur la vente,
  • Évaluer la valeur du bien, et fixer, en accord avec le vendeur, le prix de vente intégrant la commission de l’intermédiaire,
  • Etablir le mandat de vente ; c’est-à-dire le contrat professionnel permettant d’agir au nom ; et pour le compte, du vendeur. Là encore, l’agent immobilier ou l’agent commercial indépendant, bien qu’ils n’opèrent pas avec le même statut, sont tous deux sous mandat pour conclure la vente. D’une part, avec l’agence immobilière ou le réseau, et d’autre part, par le propriétaire qui a le choix de s’engager sous deux formes différentes :
  • Par mandat simple : le bien peut alors être confié à plusieurs agents immobiliers ou mandataires ; et le vendeur peut également mettre son bien en vente seul, auprès de particuliers.
  • Par mandat exclusif : le professionnel mandaté est alors, durant toute la durée prévue au contrat, le seul autorisé à gérer la vente du bien. Le vendeur ne peut, ni avoir recours à une autre agence, ni vendre son bien par ses propres moyens. La durée de ce type de mandat est généralement de 3 mois, reconductible tacitement par tranche d’un mois. La durée maximale est en principe fixée à 1 an, et doit être mentionnée dans le contrat.

Statuts, obligations, usages, rémunération… Tout ce qui les séparent !

Statuts et obligations professionnels

L’agent immobilier

Le métier d’agent immobilier est réglementé et encadré par la législation. La profession est en effet régie par la loi Hoguet du 2 juillet 1970, et, depuis 2018, protégée par la Loi ELAN, qui sanctionne de 6 mois d’emprisonnement, et de 7 500 € d’amende le fait d’exercer des prérogatives confiées aux agents immobilier. Ce qui permet à l’agent immobilier de jouir de ces prérogatives ? Être titulaire d’une carte professionnelle appelée « Carte T ». Ce précieux sésame est délivré par la Chambre de Commerce et d’Industrie. Pour l’obtenir, l’agent immobilier doit remplir différentes conditions :

  • L’aptitude professionnelle : il doit, soit être détenteur soit d’un BTS professions immobilières (ou d’un Bac+3 dans le domaine juridique, économie ou commercial) ; soit justifier d’une expérience professionnelle de 10 ans minimum, en tant que salarié d’une agence immobilière. Cette durée d’expérience peut est être réduite à 3 ans, s’il est titulaire du Bac ou qu’il exerce avec un statut de cadre.
  • L’attestation de « bonne moralité » : il doit être détenteur d’un casier judiciaire vierge (bulletin N°2 du casier judiciaire).
  • L’immatriculation au Registre du Commerce et de Sociétés: il doit avoir fait les démarches auprès du centre des formalités pour détenir un numéro Siret lui permettant d’exercer,
  • L’assurance de responsabilité civile professionnelle: il a en effet, également l’obligation de souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle,
  • La garantie financière: enfin, l’agent immobilier doit disposer d’une garantie financière, souscrite auprès d’un organisme bancaire ou d’une organisation professionnelle, qui le couvrira s’il détient des fonds de ses clients.

Le mandataire immobilier

Également qualifié d’ « agent commercial indépendant », le mandataire immobilier exerce sous la responsabilité d’un réseau immobilier en tant que négociateur non salarié, et l’exercice de sa fonction ne l’oblige pas à détenir la carte T. La fonction est donc plus accessible, d’autant qu’aucun diplôme ni expérience professionnelle ne sont requis … Il suffit d’avoir souscrit à un contrat auprès d’un agent immobilier qui sera lui-même détenteur de la carte T !

Et s’il lui faut impérativement être immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) et avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle pour obtenir sa carte de collaborateur, le mandataire immobilier n’a pas besoin, contrairement à l’agent immobilier, de justifier d’un casier judiciaire vierge.

Vitrine physique versus vitrine digitale

Si l’agent immobilier exerce généralement au sein d’une agence immobilière, le mandataire immobilier, lui, en tant que travailleur indépendant, exerce le plus souvent de son domicile. Ainsi, privé d’une « vitrine physique », il assure la promotion des biens qui lui sont confiés via internet, ce qui fait des mandataires immobiliers une profession fortement digitalisée. Ils sont en général aidés en cela par leur réseau partenaire.

Mode de rémunération

N’ayant pas la capacité juridique de faire signer le compromis de vente et de recevoir des fonds, le mandataire immobilier transfert le dossier aux notaires qui vont se charger de la rédaction du compromis, puis, de la signature authentique. Le réseau partenaire peut aussi parfois établir le compromis de vente, dans le cadre de toute l’assistance (formation, promotion des biens, soutien administratif et juridique etc.), qu’il apporte à ses mandataires. En contrepartie, ces derniers acquittent une redevance mensuelle fixe, plus une commission sur les honoraires qu’ils perçoivent. Cette commission varie suivant les réseaux. Elle est généralement fixée entre 30 et 40%, mais certains réseaux changent un peu la donne en n’exigeant de leurs agents commerciaux que très peu, voire aucune commission…

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